Wohnflächenberechnung

Bei der angegebenen Wohnfläche in Miet- und Kaufverträgen gilt: Es steht oft mehr drauf, als drin ist. Wer hier selbst Maß nimmt, kann nicht nur klare Verhältnisse schaffen, sondern auch eine Menge Geld sparen, denn: Die Wohnfläche ist Grundlage für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Wie die Berechnung der eigenen Wohnfläche funktioniert und welche Regelungen es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

 

Die Faktenlage:

Als „Wohnfläche“ wird die Summe der Grundflächen von Räumen bezeichnet, deren Fläche das Kriterium der sogenannten Anrechenbarkeit erfüllen. Verschiedene Interpretationen darüber, was anrechenbar ist und was nicht, führen in der Realität teilweise zu erheblichen Unterschieden bei der angegebenen Wohnfläche.

So kann die Wohnfläche einer Dachwohnung mit zwei Zimmern, Küche und Badezimmer, zwischen 50 und 70 Quadratmeter variieren, was ebenso großen Einfluss auf den Mietpreis, die Betriebskostenabrechnung und die Nebenkosten haben kann.

 

Wie es zu diesen Unterschieden bei der Wohnflächenberechnung kommen kann, hat mit den verschiedenen Berechnungsverfahren zu tun. In Deutschland werden dabei folgende Berechnungsmethoden unterschieden:

  • DIN 277: egal ob Balkon, Heizungsraum oder Dachschräge, hier spielt Qualität und Nutzen der Fläche für den Mieter keine Rolle. Wohnfläche und Grundfläche sind identisch.
  • DIN 283: gilt inzwischen als veraltet und findet in der Praxis so gut wie keine Anwendung mehr.
  • Die Wohnflächenverordnung: seit dem 01.2004 allgemein gültig. Alle privaten Wohnflächen müssen seitdem nach dieser Verordnung berechnet werden.

Welche Berechnungsmethode letzten Endes zum Einsatz kommt, ist klar definiert:

Gerichte wenden als Berechnungsgrundlage immer dann die Wohnflächenverordnung an, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode ausdrücklich vereinbart wurde. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut oder baulich verändert wurden, gilt die Wohnflächenverordnung dabei in jedem Fall als rechtsverbindlich.

 

Die Wohnflächenverordnung

Der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, folgend werden

  • Badezimmer
  • Dielen und Flure
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küchen
  • Nebenräume, wie beispielsweise Abstellkammern
  • Schlafzimmer
  • Toilettenräume
  • Wohnzimmer

zur Wohnfläche gezählt. Nicht zur Wohnfläche gezählt werden hingegen Geschäftsräume und die sogenannten Zubehörräume. Bei diesen handelt es sich konkret um

  • Kellerräume
  • Abstellräume
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

Das Kriterium der Anrechenbarkeit

Sind die Räume ermittelt, welche in die Wohnflächenberechnung miteinfließen, muss nun deren Anrechenbarkeit überprüft werden. Entscheidend dabei ist unter anderem die Höhe des Raumes. Beträgt diese, beispielsweise aufgrund einer Dachschräge, weniger als zwei Meter, wird dieser Bereich bei der Flächenberechnung um 50% abgewertet.

Beträgt der Abstand zwischen Boden und Decke weniger als einen Meter, wird die darunter liegende Fläche bei einer Berechnung generell außen vor gelassen und nicht weiter berücksichtigt, da diese nur sehr eingeschränkt nutzbar ist. Genauso verhält es sich mit Schornsteinen, freistehenden Pfeilern und Treppen.

Ausdrücklich nicht von der Berechnung ausgeschlossen sind hingegen:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebauten Gegenständen (Öfen, Klimageräten, Badewannen, Herde…)
  • freiliegenden Installationen
  • Einbaumöbeln

Sonderfälle

Nicht beheizte Wintergärten oder Schwimmbäder, die nach allen Seiten hin geschlossen sind, werden mit 50% berechnet, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit 25-50%, abhängig von ihrer Nutzbarkeit.

Rechtliches:

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Besser – Es ist nicht unüblich, dass Vermieter bei der Größe ihres Objekts gerne etwas großzügiger rechnen. Ungefähre Angaben im Mietvertrag schützen den Vermieter dabei nicht vor den Konsequenzen.

Wohnflächen, welche vor dem 01.01.2004 berechnet wurden, haben weiterhin Gültigkeit, wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen worden sind, die eine Neuberechnung erfordern. Liegen die Abweichungen der neu berechneten Wohnfläche unter 10 %, sind sie vor Gericht nicht anfechtbar. Weicht die berechnete Wohnfläche jedoch mehr als die besagten 10% von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl ab, stellt dies einen Sachmangel dar, der durchaus zu einer Mietminderung berechtigt. Ab einer Abweichung von 20% liegt eine „erhebliche Wohnflächenabweichung“ vor, welche zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

 

Weiter Infos unter:

https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html